【ブログ】売買契約についてのQ&A②

Q　手付金の額に決まりはありますか。一般的にどれぐらいが適切でしょうか。

手付の額について宅地建物取引業者が売主の場合には、

宅地建物取引業者は売買代金の20%を超える手付金を受領することはできません（宅地建物取引業法第39条第1項）。

また、その手付金については、手付の性格いかんにかかわらず解約手付の性格を併せもつとみなされ（同条第2項）、

買主側の解除権を排除する特約など、買主の不利益となる特約は無効（同条第3項）となることから、注意が必要となります。

なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は、

完成物件にあっては、売買代金の10%又は1,000万円、

未完成物件にあっては、売買代金の5%又は1,000万円を超える手付金等を受領しようとするときは一定の保全措置を講じなければなりません（宅地建物取引業法第41条、第41条の2）。

それ以外には、手付金の額には、特に制限がありません。

しかし、一般的に手付金は契約の拘束力を高めるために授受されるものであり、その趣旨からすれば、あまりに少額なものは手付制度の趣旨にそぐわないので、

ある程度の金額（通常、売買代金の10%程度）は必要でしょう。

Q　宅建業者売主、一般買主で手付金を0円として契約した場合、手付がないため即違約解除となるのでしょうか。

手付を受領したときは解約手付とみなされ、相手方の履行の着手までは手付解除があるという規律はありますが（宅39条）、

必ず手付を授受しなければならないという規律はありません。

解除できる場合は、手付解除、債務不履行解除、合意解除に大別されるところ、

手付の授受がない場合に手付解除はできないので、債務不履行解除または合意解除の選択肢が残ります。

合意解除は、相手の了解が必要なので、現実的には、相手方に契約違反がない限り解除はできません。

なお、売買契約を、契約違反を理由に解除できるかどうかは、別途、解除事由に該当するかどうかによります。

Q　手付解除については、書面によらずに口頭で通知すれば足りますか。契約書に「書面により」等の文言がないのはなぜですか。

法律上、手付解除の意思表示は書面を求められておらず、口頭でも足ります。

立証のためには書面で通知することが望ましいでしょう。

契約書に、書面によることを求めていない理由は、買主にとって、容易に手付解除できるようにするためです。

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